Перейти к содержимому


Фотография

Что будет с ДДУ?

дду дольщики

  • Авторизуйтесь для ответа в теме
В теме одно сообщение

#1 Asik

Asik

    Постоялец

  • Подтвержденные дольщики
  • PipPipPipPipPip
  • 1774 сообщений
  • ГородМосква

  • Дом №4 (ранее 2) секция 2, квартира 44-45

Отправлено 27 July 2015 - 10:33

На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать людям недостроенные квартиры. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены вырастут

 

В пятницу, 24 июля, первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провел заседание Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. В частности, обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве.

Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ, говорится на сайте Министерства строительства и ЖКХ: для этой цели при Минстрое будет создана рабочая группа, которую возглавит заместитель министра Наталья Антипина. «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», — добавил вице-премьер.

РБК удалось ознакомиться с материалами совещания: из них следует, что обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

«Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков», — приводятся слова Воробьева в сообщении пресс-службы правительства Московской области.

Как устроено долевое строительство

Долевое строительство — схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания.

На стадии котлована можно купить квартиру в новостройке на 20–25% дешевле, чем в введенном в эксплуатацию объекте, поясняет гендиректор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Но дольщики несут и инвестиционные риски — сложно вернуть деньги или квартиры в случае, например, банкротства застройщиков.
 

 

 

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005-го, а с 1 января 2014 года его дополнили так, чтобы дольщики чувствовали себя более защищенными: теперь девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.

Страхование в ОВС подразумевает, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиками одним из застройщиков все обязательства по завершению проекта возьмут на себя другие члены общества. «На данный момент в ОВС входят 144 застройщика из 29 регионов, — говорит представитель компании «Мортон» Игорь Ладычук. — Это самый эффективный способ страхования, потому что в случае со страховщиками только единицы могут обеспечить защиту дольщиков в должном объеме. Плюс бывают случаи, когда страховые компании банкротятся и застройщикам приходится перестраховываться. С банками то же самое: не все могут выдавать такие гарантии».

Количество обманутых дольщиков с тех пор сократилось, но они все равно есть: на начало 2015 года — более 70 тыс. человек, заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн. В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при «Единой России» находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Воробьев в пятницу заявил, что за последние три года количество обманутых дольщиков только в Подмосковье сократилось с 18 тыс. до 7 тыс. человек.

В декабре 2014-го Хинштейн говорил РИА Новостям, что «сегодня, по разным оценкам, до 50% многоквартирных домов в России возводится именно за счет средств привлечения дольщиков»: «И в связи с этим разговор о возможном прекращении долевого строительства, в моем понимании, в ближайшее время невозможен. В противном случае мы никогда не выполним поручения президента страны». В 2011 году Владимир Путин, который тогда был премьер-министром, заявил, что к 2016-му необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн кв. м в год. Для сравнения: в 2014 году было введено 83,6 млн кв. м жилья, на 17,4% больше, чем годом ранее, — это стало рекордом.

Идея отмены долевого строительства высказывается не впервые: в марте 2014 года об этом заявлял глава Минстроя Михаил Мень. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — говорил Мень. Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет, утверждал он.

Но позже в интервью «Российской газете» Мень уточнил, что вопрос — на этапе теоретической проработки: банки не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.

В мае в интервью РБК глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин объяснял, что модель долевого строительства была запущена не в самые благополучные времена, когда стоимость кредитов была «запредельная». Однако потом банки стали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9–12% годовых, что стало приемлемым, считает он.

На какую схему могут перевести рынок

В материалах совещания, в частности, говорится, что с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок, говорится в материалах.

Кто будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств со спецсчета банка, пока точно не ясно, говорит владелец девелоперской компании «Баркли», один из участников совещания, Леонид Казинец. «Рассматриваются разные варианты контроля», — сказал он.

Не исключено, что контролировать деньги дольщиков будут банки. «Уже два департамента работают у Сбербанка и ВТБ — там научились контролировать деньги дольщиков на стройках», — цитирует Воробьева пресс-служба. «Если у ВТБ и Сбербанка есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жесткой эти законодательные рамки, и при этом не убьем рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную думу просить о таких поправках и принятии нового закона», — ответил Шувалов.

Проект, представленный на совещании, предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. Таким образом, риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков, говорит один из совещавшихся.

К 2020 году предлагается полностью избавиться от самого понятия долевого строительства, говорится в материалах совещания: это означает, что застройщики смогут продавать объекты только после их ввода в эксплуатацию. «Это слишком радикальные шаги, — считает глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев. — Не думаю, что наше правительство пойдет на это».

По словам вице-президента «ХМБ Открытие» Анны Юдиной, часть граждан приобретает недвижимость на стадии котлована, чтобы инвестировать свои деньги: продав готовую квартиру через 3–5 лет, можно удвоить вложенную сумму. «Застройщики используют эти средства для завершения строительства наряду с кредитами банков», — говорит Юдина. Если застройщики лишатся возможности реализовывать жилье на стадии строительства, этот класс инвесторов уйдет с рынка — это приведет к изменению всей схемы кредитования жилья и значительно увеличит стоимость квартир на первичном рынке, полагает банкир.

Девелоперы опасаются, что, если инициатива будет реализована, это приведет к переделу рынка и к росту цен на жилье. «Сейчас застройщики привлекают деньги покупателей, — поясняет директор департамента жилой недвижимости «Галс-Девелопмент» Леонид Капров. — Если такую возможность у них отнимут, им придется привлекать кредитные средства. Таким образом, стоимость жилья вырастет не менее чем на 20%. Я не думаю, что покупатели будут этому рады». «Сегодня застройщики кредитуются у банков не менее чем под 15%, — уточняет директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. — Это значит, что стоимость жилья вырастет как минимум на 20–30%». Банки могут не одобрить новые кредиты, пока не увидят, как у застройщика идут продажи по конкретному объекту, предупреждает он.

«При такой схеме кредитование застройщиков для банков станет значительно более рискованным, — соглашается директор департамента ипотечного кредитования Нордеа Банка Роман Слободян. — Скорее всего, банки перестанут финансировать застройщиков на нулевом цикле строительства».

Подробнее на РБК:
http://top.rbc.ru/bu...a79475d61b9c100


  • Schatz и Serega это нравится

#2 Asik

Asik

    Постоялец

  • Подтвержденные дольщики
  • PipPipPipPipPip
  • 1774 сообщений
  • ГородМосква

  • Дом №4 (ранее 2) секция 2, квартира 44-45

Отправлено 03 December 2015 - 20:45

Кабмин рассматривает поправки к ФЗ-214, которые фактически ликвидируют долевое строительство жилья в России

Аналитики аудиторско-консалтинговой группы «Финэкспертиза» подсчитали, насколько доступна сейчас покупка жилья для россиян. В среднем на одну месячную зарплату граждане нашей страны могут купить примерно 0,64 м². Конечно, ситуация заметно разнится в зависимости от региона. Например, на среднюю зарплату в Ямало-Ненецком АО можно обзавестись аж 1,42 м². Но в целом в стране нашлось всего четыре субъекта (из 85!), жители которых могут за месяц заработать больше, чем на один «квадрат» жилплощади. При этом в 17 субъектах доступность приобретения жилья еще и снизилась по сравнению с прошлым годом.

На этом фоне российское правительство упорно продолжает «заботиться» о своих гражданах весьма странными способами. Очень скоро жертвой такой заботы может пасть практика долевого строительства, а это, считай, окончательно поставит крест на доступном жилье в нашей стране.

Поправки на вылет

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства заботливо подготовило и передало на рассмотрение кабмина проект поправок к федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Как уже писала РП, этот документ в случае его принятия способен разорить добрую половину российских застройщиков, что, естественно, приведет к сворачиванию рынка жилищного строительства. Для обычных российских семей это означает одно: цены на квартиры вырастут резко и надолго.

Главных новшеств, привносимых поправками в строительное законодательство, несколько. Основных, на которые стоит обратить внимание, три.

Во-первых, требование к капиталу. Не менее 5% от привлекаемых денег, исходя из стоимости объекта, подтвержденной Ростатом — и это без учета средств, вкладываемых самими девелоперами в строительство.

«Проводя периодический мониторинг ведущих российских застройщиков и получая информацию от дольщиков большинства проблемных площадок страны, мы убедились: в российском строительном бизнесе нет девелоперов, возводящих жилье на собственные средства. Материальный вклад самого застройщика составляет, как правило, от 8 до 12%. Еще 5–15 % средств — это кредиты, взятые в банках. Остальное же приносят частные инвесторы — те самые дольщики», — говорит председатель Общероссийского общественного движения в защиту прав обманутых дольщиков «Сила в движении» Анна Криндач.

С учетом того, что застройщики не могут разово аккумулировать такие суммы, большинство компаний не пройдут этот «фильтр» и будут вынуждены уйти с рынка.

Во-вторых, вводится понятие «вмененного страхования», где будущий жилец должен сам выбирать страховую компанию и страховой тариф. Размера страховых взносов закон не устанавливает; однако, исходя из нынешней страховой практики, страховка может обойтись примерно в полтора процента от стоимости жилья. Беспредел, происходящий сейчас на страховом рынке, еще больше запутает клиентов строительных компаний и вызовет волну мошенничества в новом сегменте страхового рынка. Покупка поддельных или недействительных полисов не будет редкостью. Учитывая это, непонятно, зачем платить эти деньги страховой компании, если с учетом всех новшеств проще будет купить квартиру в уже готовом доме.

В-третьих, вводятся пообъектные счета, на которых будет отслеживаться целевое использование средств на строительство. Поправки Минстроя запрещают использовать средства дольщиков на возведение иных сторонних объектов, не связанных с возведением дома, на который заключался договор о долевом финансировании. Правда, в эти «сторонние объекты» входят детские сады, школа, подъездные дороги, обустройство дворовой территории, котельные и прочие жизненно необходимые элементы инфраструктуры. За чей счет они будут возводиться — непонятно. Если строительства объектов образования ждать от государства, то их, скорее всего, увидят только внуки новоселов. Ясно одно — добросовестные девелоперы, старающиеся максимально обеспечить жильцов инфраструктурой, попадут под уголовное преследование.

Кому банк на шею?

Еще одним новшеством станут понятия эскроу-агентов и счетов эскроу. Говоря по-русски, в отношения между застройщиком и дольщиками вклинивается банк-посредник.

По мысли авторов новации, граждане, желающие выступить дольщиками при строительстве дома, должны не передавать свои средства девелоперу, а вносить их на специальный счет в банке. Банк станет контролировать исполнение застройщиком условий контракта и по завершении строительства передавать ему собранные взносы. В Минстрое заявляют, что такая схема позволит защитить дольщиков от действий недобросовестных компаний, которые, собрав деньги, не могут или не хотят завершать обещанное строительство. Реально же застройщик, лишенный средств дольщиков на все время непосредственного строительства, будет вынужден воспользоваться дорогим банковским кредитом. По сути, это навязанное посредничество между клиентом и девелопером, за которое банк сострижет деньги и с тех и с других.

К слову, летом текущего года чиновники уже изъявляли неофициальное намерение запретить долевое строительство к 2020 году. Тогда эта информация вызвала шквал критики. Столкнувшись с таким отпором общества, Минстрой, очевидно, решил изменить тактику и просто создать условия, при которых никто в здравом уме не захочет заключать таких договоров. А попутно еще и подкормить банки.

Небольшой коллапс отдельно взятой отрасли

Нетрудно понять, что предложения чиновников приведут прежде всего к «вымыванию» со строительного рынка небольших компаний. Достаточно вспомнить 2005 год, когда правительство обрушило на строительную отрасль сырой и непроработанный ФЗ-214; в результате цены на жилье за год взлетели в два раза, а 70% мелких застройщиков вылетели в трубу. Спустя 10 лет их судьбу рискуют повторить около половины российских девелоперов: собственных средств у них либо не хватает, либо вообще нет, а для банков они не представляют большого интереса в качестве заемщиков. Деньги дольщиков и хорошая репутация для них всё. Собрали взносы —  будет стройка, не собрали — придется банкротиться.

«Существует мнение, что участников долевого строительства обманывают лишь мелкие компании, что чем крупнее застройщик — тем он надежнее, и что вытеснив со строительного рынка всю "мелочь", мы убережем будущих дольщиков от финансовых потерь и тяжелых разочарований. Это очень опасная иллюзия, не имеющая ничего общего с реальностью. Иллюзия эта придумана самими крупными девелоперами, раскручена в СМИ и поддержана высказываниями чиновников всех уровней, часто лоббирующих интересы конкретного крупного бизнеса. И чем крупнее девелопер, тем проще для него провернуть махинацию с деньгами граждан», —  констатирует Анна Криндач.

За примерами далеко ходить не надо. Один из самых скандально известных застройщиков России — ЗАО СУ-155 — еще несколько лет назад возглавлял все мыслимые рейтинги, а сейчас является рекордсменом по числу обманутых дольщиков. Только официально их насчитывается свыше 40 тысяч семей.

В Татарстане печальную известность приобрела строительная фирма «Свей» —  тоже одна из крупнейших в регионе. В Омске в середине октября застрелили Виктора Берга, экс-главу «ОмСтрой-2001» — бывшего крупнейшего застройщика Омской области. Он обвинялся в хищении средств 442 граждан и юрлиц —  участников долевого строительства 11 многоквартирных домов. «А еще есть казанская группа компаний ФОН, саратовский "Новострой XXI век"… Продолжать можно долго, — говорит эксперт. — Это лишь часть примеров, наглядно демонстрирующих, что, убрав со строительного рынка мелких застройщиков, в том числе и благодаря поправкам Минстроя, мы нисколько не решим, а только усугубим проблему».

Разумеется, сотни одномоментных банкротств означают появление огромного количества обманутых дольщиков — тех самых, в чьих интересах якобы готовились поправки. Дальше государству придется искать компании, которые возьмутся завершать стройки, а покупателям квартир — выуживать из карманов недостающие миллионы на резко подорожавшие квадратные метры.

Получается, что обновленный закон просто отбивает интерес к участию в долевом строительстве со стороны граждан.

* * *

Нельзя сказать, что в предложенном проекте вообще нет здравых предписаний. В первую очередь это касается требований к застройщику: публиковать на своем официальном сайте подробную информацию о компании и ее владельцах; размещать там же электронные копии всей разрешительной документации, касающейся строящегося дома, его технических характеристик (вплоть до проектной энергоэффективности возводимого здания). Мог бы положительно сказаться на отрасли и запрет заключать договора о долевом строительстве для девелоперов, включенных в реестры ненадежных участников аукционов, и поставщиков, имеющих проблемы с уплатой налогов или находящихся в состоянии банкротства. Выполнение этих предписаний избавит дольщиков от риска купить кота в мешке, а при возникновении претензий облегчит подачу судебных исков против собственников девелопера.

Однако всем этим нужным предложениям грош цена, поскольку все остальные, как уже было сказано выше, просто-напросто уничтожат всю отрасль. РП, в свою очередь, надеется на торжество здравого смысла и внимательно следит за развитием событий в сфере долевого строительства.

 

 

Источник- http://rusplt.ru/soc...jile-20048.html







Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных